U hebt een prachtig nieuw huis gevonden of u bent nog steeds op zoek naar de juiste woning? In beide gevallen wilt u vast graag weten welke kosten komen kijken bij het kopen van huizen op Ibiza en hoe hoog deze kosten zijn.
In het algemeen kunt u rekenen op ongeveer 11% tot 14% afhankelijk van de waarde van het vastgoed en of u een hypotheek nodig heeft. We zullen er hieronder dieper op ingaan.
Overdrachtsbelasting of IVA? In de meeste landen betaalt de koper de overdrachtskosten voor vastgoed en in Spanje is dit ook het geval. Maar, afhankelijk van het soort vastgoed (nieuwbouw, doorverkoop van een huis/flat of een bouwkavel) dient u IVA, de Spaanse Verkoopbelasting, te betalen of een overdrachtsbelasting genaamd ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
Doorverkoop vastgoed Wanneer u een bestaande villa of appartement koopt (dus indien u niet de eerste bewoner bent) dient u hier de Overdrachtsbelasting ITP over te betalen. De overdrachtsbelasting wordt op de volgende manier berekend over de aankoopprijs:
Over de eerste 400.000 EURO betaalt u 8% overdrachtsbelasting; Over het bedrag tussen de 400.000 en 600.000 EURO betaalt u 9% overdrachtsbelasting Over het bedrag boven de 600.001 EURO betaalt u 10% overdrachtsbelasting De waarde tussen EURO 1.000.001 en 2.000.000 is onderworpen aan 12% overdrachtsbelasting De waarde boven EURO 2.000.001 is onderworpen aan 13% overdrachtsbelasting
Wanneer u bijvoorbeeld een bestaand huis op Ibiza koopt ter waarde van 850.000 EURO dient u de volgende overdrachtsbelasting te betalen: 400.000 EURO x 8% = 32.000 EURO 200.000 EURO x 9% = 18.000 EURO 250.000 EURO x 10% = 25.000 EURO Totaal te betalen overdrachtsbelasting = 75.000 EURO
Nieuwbouw Wanneer u direct van een ontwikkelaar een nieuw huis op Ibiza koopt dient u 10% IVA (verkoopbelasting) te betalen in plaats van de overdrachtsbelasting. Het nieuwe en voltooide vastgoed dient geregistreerd te worden waarbij nog eens 1,5% belasting betaalt dient te worden.
Bouwkavel Als u grond koopt dient u 21% IVA te betalen in plaats van overdrachtsbelasting. Let er op dat u over een huis dat gebouwd wordt ook 21% IVA dient te betalen.
Notaris en grondregistratie kosten De overdrachtsakte wordt getekend door de openbare notaris en geregistreerd in de Grond Registratie van Ibiza (Registro de la Propiedad). De kosten voor de notaris en de registratie variëren tussen de 1,5% en 3% van de aankoopprijs afhankelijk van de prijs die genoemd wordt in de overdrachtsakte.
Advocatenkosten Zoals we al uitlegden in onze kopers handleiding (klik hier) dient u een advocaat of Gestor in de arm te nemen die u kan assisteren bij het aankoopproces en ervoor kan zorgen dat alle juridische zaken op de juiste manier uitgevoerd worden en alle documenten aanwezig zijn. Advocaten op Ibiza vragen tot 1% van de aankoopprijs voor hun diensten.
Hypotheek kosten Indien u een hypotheek nodig hebt zal de bank het juridische deel van de aankoop voor zijn rekening nemen waardoor u geen advocaat nodig heeft. De bank zal u hier echter wel kosten voor in rekening brengen. Normaal gesproken bedragen de totale extra kosten voor de hypotheek tot 3% van de hypotheekwaarde.
Hypotheken zijn belast met ongeveer 1% – 1,5% en de meeste banken rekenen arrangementskosten (advocaatkosten) tussen de 1% en 1,5%. Banken hebben ook een taxatierapport van vastgoed nodig welke gemiddeld 500 EURO kost.
De hypotheek dient geregistreerd te worden door het notariskantoor; dat betekent dat de notaris een extra 1% rekent voor zijn diensten.
Kopen van een niet inwoner Wanneer u uw huis op Ibiza koopt van een niet inwoner dient u 3% van de aankoopprijs af te trekken en dit bedrag binnen 30 dagen na de transactie te betalen aan het Spaanse Belastingkantoor. De betaling, een soort aanbetaling, is een ‘garantie’ om ervoor te zorgen dat de verkoper overwaarde belasting en andere belasting betaalt. Ervan uitgaande dat u dit binnen 30 dagen betaalt, hoeft u geen overwaarde belasting (CGT) te betalen wanneer de passiva van de verkoper groter is dan de afgetrokken 3%.
Wanneer u, als koper, de 3% niet aftrekt en betaalt dient u overwaarde belasting te betalen en kunt u een boete opgelegd krijgen.
Een inwoner dient een certificaat te bezitten waarin staat dat hij of zij een fiscaal inwoner van Spanje is. Vraag na bij uw advocaat en de notaris of u van een inwoner koopt of niet.
Disclaimer Bovenstaande informatie is grotendeels indicatief; alle kosten zijn bepaald door de gerelateerde partijen. Neem voor meer informatie contact op met uw makelaar of juridisch adviseur.
